为切实提高我县公共租赁住房分配管理运营工作水平,充分发挥公共租赁住房保障效益,根据《云南省推进公共租赁住房分配管理运营工作试点方案》(云建保〔2015〕665号)和《玉溪市推进公共租赁住房分配管理运营工作试点方案》(玉市建通〔2016〕200号),结合易门实际,制定本试点方案。

一、适用范围

本县行政区域内公共租赁住房的租赁、出售、管理及其相关活动适用本方案。

本方案所称公共租赁住房(两房并轨后廉租房、公租房统称为公共租赁住房),是指政府提供财政投入和政策支持,限定套型建筑面积标准,按照合理标准组织建设,或者通过长期租赁等方式筹集,依据县人民政府规定的供应标准,面向符合规定条件的群体供应的保障性住房。

二、组织实施

成立县保障性住房建设管理工作领导小组,领导、指导和协调全县范围内保障性住房的建设管理工作。县级住房和城乡建设行政主管部门负责做好本县范围内公共租赁住房的建设和监督管理工作,分配运营管理机构负责对申请人员资格审核和公示,各街道办事处或乡(镇)人民政府配合审核、公示工作,并做好投诉举报的核查工作。

县发展和改革、人力资源和社会保障、监察、国土资源、财政、民政、税务、国资、金融、住房公积金等有关部门,按照各自职责负责公共租赁住房的相关管理工作。

三、准入管理

(一)公共租赁住房的申请人应当年满18周岁,且具备完全民事行为能力。有下列情形之一的可申请公共租赁住房:

1.在本县有稳定工作或创业、居住的无住房或人均住房建筑面积低于40平方米的住房困难家庭或单身人士;

2.农业转移进城人员;

3.毕业五年内的大中专毕业生(凭毕业证书和身份证申请,不受户型限制);

4.本县区域内的房屋受灾群众、棚户区改造、危房改造、移民搬迁改造,国家、省、市、县重点工程等房屋被征收的住房困难群众可申请公共租赁住房。此类人群在申请公共租赁住房时凭民政部门、危房改造日常办事机构、移民或重点工程等房屋征收机构出具的房屋状况证明可免于审核,棚户区改造房屋被征收住房困难群众按棚户区改造相关政策执行。

5.申请人名下全部住房经乡(镇)人民政府、街道办事处,社区、村委会调查,由乡镇(街道)危房鉴定工作领导小组专家组出具危及居住安全证明,有异议的由县危房鉴定工作领导小组专家组出具复核证明。

(二)申请公共租赁住房时申请人及共同申请人应提供以下材料:

1.《云南省公共租赁住房租赁申请书》;

2.身份证和户口簿复印件;

3.申请人两寸彩照两张;

4.其他相关材料。

以上材料属证明的提交原件,属证件、证书或合同的提交复印件,并同时提供原件核对。申请人应当对提交材料的真实性、有效性负责,声明同意接受审核部门调查核实其家庭住房等情况。审核部门对申请人的申报材料进行审查时,相关管理部门及单位应当提供便利。

(三)有工作单位的申请人申请公共租赁住房时,用人单位应当对申请人提供的材料真实性负责,并协助管理。

(四)公共租赁住房的申请、受理、审核、公示,按以下程序进行:

1.申请和受理。申请人到县级住房和城乡建设行政主管部门设立的受理窗口提出申请。申请人申报材料符合规定的应当及时受理,申报材料不符合规定的,应当一次性书面告知申请人需要补充的材料。

2.审核和公示(一审一公示)。申请材料由县级住房和城乡建设行政主管部门会同不动产登记部门进行审核。不符合申请条件的,审核单位应书面告知申请人并说明理由,符合申请条件的,由县级住房和城乡建设行政主管部门在当地媒体对申请人资格进行公示,公示期为7个工作日。公示期满无异议的申请人进入认房程序。

四、配租管理

(一)公共租赁住房分配运营管理机构应当及时公布配租房源的户型、数量、地点等相关信息。

(二)政府主导投资建设的公共租赁住房选房在可租售房源范围内进行。

政策支持类公共租赁住房,房源向本单位职工定向供应的,分配结果应报县级住房和城乡建设行政主管部门备案。

(三)对已通过审核、公示符合条件的保障对象,在县级住房和城乡建设行政主管部门设立的申请受理窗口现场选房,同时签订《云南省公共租赁住房租赁合同书》,领取入住通知单,办理相关入住手续。

由单位统一申请的,由用人单位与公共租赁住房运营管理机构签订《云南省公共租赁住房租赁合同书》,入住人员免于审核。

签订《云南省公共租赁住房租赁合同书》之日,申请人(单位)按照租金标准一次性缴纳相关费用,保证合同正常履行。

承租政府主导投资建设的公共租赁住房的,承租人应交纳一次性租赁保证金。一次性租赁保证金按建筑面积收取,70平方米及以上1万元、70平方米以下0.5万元。

一次性租赁保证金实行专户存储,不计息,可用于抵扣承租人欠缴租金等。承租人腾退住房时,退还租赁保证金。

公共租赁住房分配运营管理机构应当在合同签订后20个工作日内向县级住房和城乡建设行政主管部门备案。

(四)政企共建、企业自建的公共租赁住房,在配租时由企业对申请对象进行审核、配租、租金收取由企业自行制定,企业应当在公共租赁住房分配的7个工作日内,将分配结果和入住人员名单报县级住房和城乡建设行政主管部门备案。

(五)县人民政府引进的特殊专业人才和在易门工作的全国和省部级劳模、全国英模、残疾人、孤儿、老年人家庭(年满60周岁)、获得县级以上见义勇为表彰、荣立二等功以上的复转军人申请公共租赁住房,符合条件的优先配租。

(六)申请人有下列情形之一的,视同放弃申请资格,且1年内不得再次申请:

1.未在规定的时间、地点参加选房的;

2.已选房未签订租赁合同的;

3.签订租赁合同后放弃租房的;

4.其他放弃申请资格的情况。

五、租赁管理

(一)公共租赁住房的租赁期限为1年,需要续租的承租人在合同期限届满前3个月内应当及时向原申请的分配运营管理机构报告,并说明情况,同时提相关申请资料。县级住房和城乡建设行政主管部门应当在7个工作日内,会同相关部门对申报资料进行核查,作出续租或不予续租的决定。未按规定提出申请的,租赁期满应当腾退公共租赁住房;拒不腾退的,依法向人民法院提起诉讼,要求承租人腾退公共租赁住房。

(二)公共租赁住房的租金标准不高于同地段同档次住房市场租金的70%。

租金实行动态调整,每年向社会公布一次。由县级发展改革行政主管部门会同住房和城乡建设行政主管部门按照管辖范围研究核定,并将核定结果上报市级发展改革行政主管部门和住房和城乡建设行政主管部门备案。

(三)承租人凭公共租赁住房租赁合同和租金缴纳证明,按照实际租金支出,可以提取个人住房公积金用于支付公共租赁住房租金。

(四)县级住房和城乡建设行政主管部门组织街道办事处或乡(镇)人民政府、不动产登记部门对已经享受公共租赁住房政策的承租人所申报的户籍、人口、收入、住房、工作等变动情况进行年审。情况发生变化,不再符合公共租赁住房保障条件时,分配运营管理机构应为其办理退出手续。

公共租赁住房承租人条件实行年度审核制度,县级公共租赁住房管理部门负责年度审核工作,承租人应当积极配合做好年度审核工作。

(五)公共租赁住房只能用于承租人自住,不得出借、转租、调换、闲置以及作为经营性用房。承租人违反规定使用公共租赁住房的,应当责令退出。承租人在租赁期间死亡的,符合保障条件的共同申请人可继续履行原合同。租赁期满需要续租的,符合保障条件的共同申请人应按本办法规定重新签订租赁合同。承租人购买、受赠、继承或租赁其他住房的,且住房面积超过40平方米的,应当退出公共租赁住房。

(六)承租人应合理使用房屋及其附属设施,不得损毁、破坏、擅自装修和改变房屋结构、用途和配套设施。因使用不当或人为原因造成房屋及其附属设施损坏的,承租人负责修复或赔偿。

(七)公共租赁住房分配运营管理机构应当缴存房屋专项维修资金,缴存标准按照住建部和财政部《住宅专项维修资金管理办法》确定。房屋专项维修资金专项用于公共租赁住房及其配套施设保修期后的大修、更新和改造,确保公共租赁住房的正常使用。

(八)承租人应当按时交纳房屋使用过程中发生的水、电、气、通讯、电视、物业服务等费用。

(九)公共租赁住房小区物业管理,由公共租赁住房分配运营管理机构确定专业物业服务公司承担。物业服务费由县级发展改革行政主管部门会同住房和城乡建设行政主管部门及相关部门研究核定,并将核定结果上报市级发展改革行政主管部门和住房和城乡建设行政主管部门备案。

(十)公共租赁住房分配运营管理机构可以对承租人的租住资格进行抽查复核,承租人应予以配合。经抽查不符合条件的,取消租住资格。在监督检查中,公共租赁住房分配运营管理机构应由2名以上工作人员持工作证明,在承租人在场的情况下,进入公共租赁住房检查使用情况。

六、出售管理

(一)承租人租住政府主导投资建设的公共租赁住房,租住1年以上、具备一定支付能力且在承租期间按时足额缴纳租金的,按政策规定的可销售房源可以向有购买条件的承租人出售。购买期限从购房合同备案之日起计算。

(二)政府主导投资建设的公共租赁住房出售价格由县级发展改革行政主管部门会同财政、住房和城乡建设行政主管部门根据实际情况研究确定,定期向社会公布。

按“先租后售”方式购买的公共租赁住房,购买后5年内(购买期限从签订《公共租赁住房购房合同》之日起计算,下同)不得直接上市交易、出租、转让、捐赠,但可由直系亲属继承。在购买公共租赁住房后5年内,购房人因特殊原因确需转让的,只能出售给符合公共租赁住房购买条件的承租人或由政府优先回购。购买的公共租赁住房满5年后可上市交易,但购房户须先按规定缴清土地收益金和补足有关税费。购买的公共租赁住房上市交易不再向政府缴纳上市时同地段普通商品住房与公共租赁住房差价的70%收益价款。

购买人取得全部产权后再次转让的,不动产登记部门应当将转让相关信息通知原公共租赁住房所有权人或委托分配运营管理机构。

(三)政策支持类公共租赁住房使用期满,整体改变用地性质的,土地出让金的缴纳按国家相关政策执行。

七、监督管理

(一)承租人违反《公共租赁住房管理办法》有关规定,有下列行为之一的,县住房保障部门应当解除租赁合同,收回公共租赁住房,记入住房保障家庭诚信档案,并按照《公共租赁住房管理办法》有关规定处理:

1.采取提供虚假证明材料等欺骗方式承租公共租赁住房的;

2.擅自改变公共租赁住房结构或使用性质的;

3.违反租赁合同约定或有关规定的其他行为。

(二)承租人不再符合公共租赁住房保障条件的,应当在1个月内腾退公共租赁住房,暂无法腾退的,给予3个月的过渡期。过渡期满仍不腾退的,由产权人依法申请人民法院强制执行。

(三)房地产经纪机构及其经纪人员不得提供公共租赁住房出租、转租、出售等经纪业务。

(四)本方案由易门县住房和城乡建设局负责解释。

(五)上级另有规定的,从其规定。

(六)本方案未修订的事项仍按照《易门县人民政府办公室关于印发易门县公共租赁住房建设管理实施的通知》(易政办发〔2014〕131号)文执行。

(七)本方案自发布之日起施行,有效期至2018年12月13日止。